Перенос кухни в жилую комнату: как узаконить перепланировку

Алгоритм действий

Прежде чем начинать перепланировку, следует посоветоваться с архитектором и инженерами. Они подскажут, можно ли сделать кухню в другой комнате. Только после этого разрабатывать проект и подавать на согласование.

Порядок действий:

  1. Заказать документы в БТИ. Для перепланировки потребуется техпаспорт, либо два его составляющих – поэтажный план и экспликация квартиры.
  2. Заключить договор на изготовление проекта. Разработкой занимаются компании, у которых есть допуск СРО. Без такого допуска составленный проект не примут в администрации. В проекте нужно учесть все нюансы. Также может потребоваться техническое заключение от проектировщика.
  3. Обратиться в МФЦ. Проект и документы на согласование переноса кухни в комнату обычно подаются через Центры «Мои документы». В Москве с августа 2020 года только в электронном виде через сайт Мэра Москвы.
  4. Получить разрешение (распоряжение) на перенос кухни в нежилое помещение. Его нужно забрать в МФЦ.
  5. Выполнить перенос кухни. Для этого потребуется обустроить новое место, протянуть инженерные коммуникации, подключить их к вентиляции и канализации.
  6. Пригласить проверяющую комиссию. По итогам переноса кухни в комнату нужно сдать работу. Для этого через МФЦ снова подаётся заявление на выдачу акта о завершенной перепланировке. Через некоторое время с вами свяжется ответственный инженер и согласует дату визита комиссии.
  7. Сдача объекта. На место выезжает инженер из жилищной инспекции. Он проверит действительность переноса кухни на новое место, соответствие работ проекту, соблюдение СНиПов, СанПиНов, ГОСТов и прочих местных регламентов. Если отклонений нет, то составляется акт о завершенной перепланировке и/или переустройстве. Данный акт должны подписать ответственные лица, после чего экземпляр документа окажется у собственника квартиры.
  8. Обновить техпаспорт. С выданным актом следует обратиться в БТИ, где пишется заявление о приглашении техника. Специалист сделает замеры и передаст их в Бюро. На основании обмеров в БТИ подготовят новый техпаспорт на квартиру, где кухня будет в коридоре или жилом помещении.
  9. Обновить кадастровую информацию. Для этого вам нужно сходить в МФЦ и написать заявление на приглашение кадастрового инженера. Он зафиксирует перенос кухни и составит технический план. Далее, на его основании сведения внесут в кадастровый реестр недвижимости. У собственника на руках должна оказаться обновленная выписка из ЕГРН.

Независимо от того, где вы переносите кухню – в хрущевке, сталинке или новостройке, порядок согласования одинаковый.

Как узаконить перенос кухни в жилую комнату — варианты для типовых квартир

Не возникает проблем с переносом кухни в жилые комнаты:

  1. В двухуровневых квартирах.
  2. Для жильцов последних этажей, не затрагивая при этом территории соприкосновения санузлов и других вспомогательных помещений жильцов нижнего этажа.
  3. Условия выполнимы в квартирах первого уровня дома, расположенных над магазинами и другими нежилыми помещениями.

В вышеназванных случаях ухудшения условий проживания других граждан не происходит, но согласовывать планы все же надо. Для одобрения придется хорошенько продумать варианты.

Возможные решения

Есть два способа. Совмещенная кухня-гостиная организуется без изменения расположения технологического и сантехнического оснащения. Хозяйственная площадь со всеми тех. узлами перемещается в нежилое по проекту помещение.

Что нужно учесть при этом:

  • совместить два соседних помещения можно при проектной установке электроплиты;
  • в случае газификации полностью убирать перегородки между комнатами не допустимо. Придется «покреативить», соорудив нестандартные арочные двери или раздвижные панели. Но только после согласования с БТИ.
  • практически беспроигрышный вариант — перенос кухни в коридоры и веранды. Однако нужно проектировать новые коммуникации и вносить изменения в техпаспорт жилья. Это производится специалистами бюро технической инвентаризации.

Если всеми правдами и неправдами кухня перенесена в другое место, высвободилось просторное помещение. Собственник строит планы обустройства здесь спальни, детской или гостиной.

Как известно, организовывать жилые комнаты под техническими помещениями соседей с верхних этажей запрещено.

Норматив можно обойти, сделав все по закону. На месте бывшей кухни оборудуем рабочий кабинет. Получаем нежилое помещение. Ну а поставить диванчик для отдыха не возбраняется.

Как узаконить реконструкцию?

Главное правило: сначала согласуем проект и только после получения разрешения приступаем к работам. Причем получить допуск не менее сложно, чем осуществить работы. Алгоритм процесса «задумка – результат» включает:

  • сбор документов;
  • направление подготовленного пакета на рассмотрение комиссией архитектуры и градостроительства при муниципалитете. Придется запастись терпением: на проведение экспертизы предстоящих работ, представленных бумаг и принятие решения отводится 30 суток;
  • наем бригады специалистов и проведение работ по плану реконструкции/перепланировки.

Даже при незначительных отклонениях от утвержденного плана работы приостанавливаются до устранения нарушений. Реконструкцию завершают:

  1. Прием работ специалистом БТИ: оформляется акт выполненных работ.
  2. Регистрация изменений в технадзоре и БТИ.

После этого можно обращаться за новым паспортом квартиры.

Документы для согласования

Допуск на работы получаем путем сбора следующих документов:

  • выписка ЕГРН, подтверждающая право владения или собственности;
  • справка о прописке по данному адресу;
  • техпаспорт на квартиру от БТИ, кадастровая выписка;
  • разрешение Госпожнадзора;
  • согласие Роспотребнадзора;
  • вердикт служб по эксплуатации;
  • проект с детальным изложением предстоящей перепланировки/переноса;
  • техническое заключение БТИ о проведении перепланировки;
  • согласие совладельцев и остальных жильцов дома.

С бумагами придется повозиться: посетить несколько инстанций, в каждую из них направить отдельное заявление с приложениями. Но самый сложный этап — общение с соседями.

Чем грозит несанкционированная перепланировка?

Нарушителю назначается штраф в размере 2-2,5 тысяч рублей и выдается предписание о восстановлении прежней планировки (ст.7.1 КоАП РФ).

Читайте также:  Расчет стоимости для изготовления кухонных фартуков

Когда административные меры не подействовали, разбирательство переходит в зал судебного заседания.

Суд признает работы незаконными, если:

Судебным решением владельца обязывают вернуть квартиру в первоначальное состояние. Как крайняя мера, возможно выселение и реализация недвижимости на торгах.

Можно ли перенести кухню в другую комнату?

Перенос кухни в жилую комнату: как узаконить перепланировку
Источник фото: https://www.pexels.com/

Закон — это правило, обязательное к исполнению всеми гражданами государства.

В соответствии со ст. 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт.

Перепланировка жилых помещений может включать перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров (абз. 3 п. 1.7.1. Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. № 170).

Переоборудование жилых помещений может включать в себя установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения (абз. 2 п. 1.7.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда).

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. (ч. 4 ст. 17 ЖК РФ).

На основании ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводится с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

П. 3 ст. 26 ЖК РФ содержит исчерпывающий список документов, которые собственнику необходимы для согласования проведения переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии ст. 27 ЖК РФ основаниями для отказа в согласовании, кроме прочих, может быть:

  • непредставление определенных ЖК РФ документов;

  • несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

  • требованиям законодательства.

Положительное решение о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии может быть принято в случае, если собственником были представлены все необходимые для этого документы, а результаты выполненных им самовольно работ не нарушают права и законные интересы третьих лиц.

ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии на основании решения суда, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.

При рассмотрении дел о сохранении помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии зачастую в качестве третьего лица привлекается Управляющая организация. При этом, Управляющая организация обоснованно и в пределах своих полномочий, предоставленных Законом, пользуется правами лица, участвующего в деле.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных Законом, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Согласно п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006г. № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем, в том числе, соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества, соблюдение прав и законных интересов собственников помещений и иных лиц, готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах и т.д.

Таким образом, управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за создание и поддержание благоприятных и безопасных условий их проживания в этом многоквартирном доме.

Анализ норм судебной практики позволяет сделать вывод о том, что перепланировка/переустройство помещения в многоквартирном доме в ряде случаев заключается в изменении функционального назначения помещений в квартире. Собственники производят перепланировку, по результатам которой жилая комната становится кухней (кухней-гостиной), а кухня — жилой комнатой (Решение Новосибирского районного суда Новосибирской области от 13.03.2022г. по делу № 2-352/2022, Решение Верховного суда РФ от 22.09.2022г. По делу № ГКПИ10-786).

Читайте также:  Фартук с логотипом оптом на заказ / Нанесение логотипа на промо фартуки

Возможно ли согласовать такое изменение назначения помещений и каким нормами руководствуется суд при вынесении решения по указанном вопросу?

В соответствии с п. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (далее – Положение), не допускается размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни.

Вышеуказанный пункт Положения в императивном порядке запрещает размещение в многоквартирном жилом доме кухонь над жилыми комнатами. Каких-либо исключений, допускающих возможность расположения кухни над жилой комнатой, Положение не содержит.

Согласно п. 4.7. «Сан ПиН2.1.1.2645-10 Санитарно-эпидемиологических требований к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», утвержденных Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2022 № 64, естественная вентиляция жилых помещения должна осуществляться путем притока воздуха через форточки либо через специальные отверстия в оконных створках и вентиляционные каналы. Вытяжные отверстия каналов должны предусматриваться на кухнях, в ванных комнатах, уборных и сушильных шкафах. Устройство вентиляционной системы должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую.

При этом, смещение межкомнатной перегородки (как отмечается в одном из материалов дела) в сторону помещения кухни для размещения на данном участке мокрой точки не означает устройство кухни, перенесенной по факту в жилую комнату в допустимых законом рамках.

Кухня, согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ – помещение вспомогательного использования, имеющее четкое функциональное предназначение, обладающее специфическим микроклиматом, требующее наличия соответствующей системы вентиляции, должный уровень инсоляции и т.д. Мокрая точка – средство обеспечения удовлетворения бытовых и иных нужд граждан при использовании кухни по ее функциональному назначению, к которым, в том числе, относятся: электроплита, элементы кухонной мебели, утвари и т.д. Таким образом, мокрая точка, находящаяся после переустройства над помещением кухни нижележащего этажа, не может быть признана самой кухней.

Поскольку кухня является помещением вспомогательного использования, в результате перепланировки — переноса кухни в жилую комнату изменяется функциональное назначение жилой комнаты, что, в силу п. 24 Положения, недопустимо. Указанное Положение согласно ч. 2, ч. 4 ст. 5 ЖК РФ является составляющей частью жилищного законодательства, принято высшим исполнительным органом государственной власти Российской Федерации в пределах его компетенции и в соответствии со ст. 8 ЖК РФ подлежит применению, в том числе к жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилого помещения. Нормативно-правовых актов, имеющих большую юридическую силу, которые противоречили бы требованиям п. 24 Положения, не имеется, в связи с чем, наличие положительных заключений о соответствии работ по перепланировке и переустройству строительным и иным нормам не является достаточным основанием для сохранения жилого помещения в перепланированном/переустроенном состоянии.

Можно ли перенести кухню в другую комнату?

Посмотрим на требования закона к размещению кухни в жилом помещении. Пункт 3 статьи 15 ЖК РФ говорит, что порядок определения требований к жилым помещениям устанавливает правительство. А пункт 24 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 г.

Но есть одно но. Кроме постановления правительства есть еще СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», где указано, что не допускается размещение над жилыми комнатами ванной и туалета, а про кухни ничего не сказано.

Поэтому суды в целом смотрят на это так: если при переносе кухни соседи не переносили трубы, газовую плиту, систему водоснабжения, то такая перепланировка ваших прав не нарушает. Так бывает, например, когда объединяют жилую комнату и кухню в одну большую кухню-столовую. Объединение кухни с жилой комнатой, без переноса оборудования, закон допускает.

Вот, например, решение Ленинского районного суда Смоленска. Женщина провела перепланировку в виде объединения кухни и жилой комнаты без переноса коммуникаций. А потом получила от администрации города требование вернуть все как было, потому что «кухню нельзя размещать над жилыми комнатами». Суд поддержал женщину и сказал, что такая перепланировка ничьему здоровью не угрожает и ничьих прав не нарушает.

В вашей ситуации есть три варианта:

  1. был перенос коммуникаций, а разрешение на перепланировку выдано незаконно. Тут придется обжаловать в суде сам факт выдачи разрешения на перепланировку. Заручитесь поддержкой юриста и экспертизы;
  2. был перенос коммуникаций, проекта и разрешения не было вообще — значит, это самовольная перепланировка. Вот решение Калининского районного суда Новосибирска по следующему делу: собственница квартиры пыталась признать законной перепланировку, связанную с переносом коммуникаций. Суд ей отказал — и теперь придется переносить все обратно. Вам надо тоже подавать в суд;
  3. перепланировку сделали путем объединения кухни и жилой комнаты, без переноса коммуникаций.

В третьем случае вы можете бороться только с шумом. О том, как бороться с шумными соседями, я писал в ответе на вопрос «Что делать, если соседка по ночам гремит посудой и мешает спать?».

Особенности перепланировки

Следует начать с того, что в некоторых случаях перенос кухни в жилую комнату в принципе невозможен.

Прежде всего речь идет о той ситуации, когда в результате трансформаций кухонное помещение оказывается под канализацией соседей сверху, что обычно происходит при сносе перегородки между имеющимися кухней и ванной комнатой. Естественно, при нахождении апартаментов на верхнем этаже, а также при наличии собственного второго этажа данное условие не является актуальным.

Перепланировку не получится провести, если в результате под кухонной зоной окажутся жилые комнаты других людей, так как они автоматически перейдут в разряд нежилых. В случае первого этажа или же нахождения внизу магазина или иного нежилого пространства перенос разрешается.

Не удастся согласовать проект, если у верхних жильцов на месте планируемой кухни обнаружится ванная комната или туалет. Такая ситуация становится причиной возникновения многочисленных проблем, связанных с коммуникациями.

Читайте также:  Второй свет (70 фото): окно второго света в доме, плюсы и минусы освещения. Что это значит в проекте? Дизайн дома со вторым светом изнутри

Явным препятствием становится газификация кухни. По нормам такое помещение должно быть непременно изолировано от жилого пространства, хотя складная дверца все-таки разрешается. В принципе ситуацию получится решить, если отказаться от газа в пользу электроплиты.

А также стоит учитывать, что газовая плита не может находиться в пространстве, не оборудованном окном с открывающейся створкой. Наконец, видоизменять зону готовки нельзя, если в итоге попасть в ванную комнату можно будет лишь через нее.

Еще специалисты не советуют делать перепланировку, если в результате придется менять все инженерные сети, или их система окажется значительно нарушена.

Кухню можно перенести во всех случаях, являющихся исключением из вышеуказанных пунктов. Как правило, никаких проблем не возникает и с двухэтажными квартирами. Помимо этого, разрешение реально получить, если соседи внизу делают такую же перепланировку, а под ними располагается уже нежилое помещение.

Перенос вентиляции необходим, но это обычно вызывает наибольшие сложности. Считается, что нет особого смысла заниматься перепланировкой, если в результате вентиляцию придется протягивать более чем на десяток метров, что приведет к уменьшению тяги, а значит, потребует монтажа дополнительных вентиляторов.

Если в квартире потолки низкие, то это будет выглядеть очень некрасиво, а скрывающие конструкции займут слишком много места. При переносе вентиляции короб все равно придется вести через канал предыдущей комнаты, кроме того, придется учитывать, чтобы этот воздух не попадал к соседям.

Специалисты крайне не рекомендуют перемещать трубы водопровода, так как это сказывается на напоре – он уменьшается. Как правило, сантехника прячется в гипсокартонных коробах либо же под полом. При осуществлении работ важно отслеживать температурный режим, который должен оставаться в границах от 18 до 26 градусов в теплое время и от 19 до 21 градуса в холодное время.

Специалисты рекомендуют еще до начала перепланировки продумать конструкцию водопровода, трубы которого удобнее будет вести либо под стяжкой пола, либо над подвесными потолками. С канализацией ситуация обстоит немного сложнее, так как укладывать такие трубы требуется под углом, составляющим приблизительно 20 или 30 миллиметров на метр длины.

Поэтому, если до стояка остается много метров, данный наклон будет препятствовать размещению труб в половой стяжке. В этой ситуации положение труб меняется – укладываются они без уклона, но зато укомплектовываются специальными водными насосами, которые будут перенаправлять воду из раковины в стояк.

Важно упомянуть, что вода к посудомоечной машине, кухонной раковине должна поступать постоянно и без перебоев. То же относится и к отводу жидкости. Скорее всего, трубы холодного и горячего водоснабжения придется либо нарастить, либо заменить новыми.

Прокладка может проходить рядом со стенками в специальных штрабах, под стяжкой, в специальных гипсокартонных коробах или же под потолком в случае натяжных и подвесных конструкций. В старых домах лучше проложить новые трубы, а в новостройках достаточно будет удлинения.

Важно упомянуть, что прокладка, идущая под стяжкой, не может происходить без применения специальной помпы, особенно если удлинять трубы придется на 3 или 4 метра.

При необходимости в новое помещение придется провести электропроводку, чтобы техника смогла функционировать, а все необходимые зоны хорошо освещались. Проводка должна соответствовать потребляемой мощности. Проектирование новой системы необходимо доверить специалистами, так как непродуманное решение может спровоцировать пожар. В старых домах, вместо перепланировки электрической системы, разумнее заменить ее на новую.

Типовые варианты

Желая перенести кухню в жилое пространство, проще всего будет провести ее совмещение с другой комнатой, если позволяет планировка. Единственное, что газовую плиту все-таки придется размещать в закрытом помещении, а вот шкафчики, рабочую поверхность, холодильник – выносить уже в соседнюю зону.

Как вариант, варочную зону предлагается спрятать за раздвижными дверцами. Объединяя кухню с комнатой, нельзя забывать про зонирование. Проще всего его будет осуществить с помощью движущихся ширм – это и экономично, и не требует дополнительного проведения ремонтных работ.

Следующий по простоте способ – использование мебели, как правило, кухонного острова или барной стойки. Подойдет и возведение подиума высотой приблизительно от 10 до 15 сантиметров. Он, кстати, может служить не только с декоративной целью, но и чтобы скрыть перемещаемые коммуникации. Наконец, зонировать зоны получится при помощи перемены напольных покрытий и отделки стен.

Полноценный перенос в соседнюю комнату разрешен лишь в квартире, располагающейся на нижнем этаже, или под которой оборудованы магазин, офис или иное нежилое пространство. Помимо этого, важно наличие электрической плиты, так как газовая транспортировке не принадлежит.

Таким образом, в однокомнатной квартире получится, к примеру, поменять местами маленькую кухню и часть гостиной, чтобы выделить отдельную спальню, но данный процесс окажется сопряженным с многочисленными трудностями. Если в прихожей квартиры имеются окна, то отличным решением будет вынести кухонную зону в коридор. Так как это считается нежилой зоной, никаких проблем с согласованием такого размещения не возникнет.

Кстати говоря, часто принято располагать часть кухни на балконе. Следует прояснить, что возможно это лишь при наличии полноценной лоджии, плита которой будет в состоянии выдержать и остекление, и утепление, и мебель.

Если выбирается такой способ перепланировки, то на балкон лучше вынести обеденную зону.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock
detector